Sanatoria e Condono Edilizio

Sanatoria edilizia o condono? Facciamo chiarezza

Capita spesso di confondere il condono edilizio con la sanatoria edilizia. Pur essendo entrambi strumenti per risanare delle irregolarità, sono nella sostanza molto diversi tra loro per tipologia e per termini di presentazione. La principale differenza è che il condono è una legge del governo, un provvedimento speciale la cui domanda ve espletata entro una scadenza. La sanatoria, invece, è un provvedimento amministrativo rientrante nella normale normativa urbanistica vigente.

Caratteristiche della sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia – tramite provvedimento sanante – permette:

  • di rimuovere i vizi di un atto illecito rendendolo valido ed efficace;
  • di eliminare il carattere di antigiuridicità di un’attività illecita rendendola legale.

L’accertamento di conformità in sanatoria è previsto per quelle opere edilizie che pur risultando conformi alla disciplina urbanistico – edilizia, sono state realizzate abusivamente, vale a dire senza un titolo (permesso) edilizio oppure per quelle opere edificate in difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio rilasciato. La funzione dell’accertamento di conformità serve a regolarizzare quelle opere abusive che presentano solo un’irregolarità formale e non anche sostanziale.

Permessi e restrizioni

Il permesso di costruire in sanatoria – un tempo denominato Concessione edilizia in sanatoria – è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia. Il permesso si può richiedere per interventi eseguiti in assenza del o in difformità dal medesimo. Un presupposto fondamentale della sanatoria è la doppia conformità, vale a dire che l’opera abusiva sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della sua realizzazione (esecuzione della costruzione abusiva) che al momento della richiesta di sanatoria (presentazione della domanda). Poiché si sono fatti interventi in mancanza di permesso o autorizzazione, il richiedente la sanatoria dovrà corrispondere una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione che è normalmente richiesto dal Comune. Per i lavori o interventi per cui è prevista la gratuità, si pagherà un contributo minimo pari 516 €. Chi può richiedere la sanatoria e i termini di domanda I soggetti che possono legittimamente richiedere l’accertamento di conformità sono il responsabile dell’abuso e il proprietario attuale dell’immobile. A seconda delle opere abusive realizzate, cambiano i termini per la presentazione dell’istanza di sanatoria:

  • in caso di opere realizzate in assenza di permesso edilizio o in totale difformità da quanto previsto dalla disciplina urbanistica vigente nel comune o con variazioni essenziali, il termine per presentare istanza è di 90 giorni dalla notifica di provvedimento con il comune intima la demolizione dell’opera abusiva;
  • in caso di opere di ristrutturazione edilizia che siano difformi dalla disciplina o svolte in assenza di permesso, il termine è espressamente indicato nel provvedimento comunale di ingiunzione alla demolizione dell’opera abusiva;
  • in caso di opere effettuate in parziale difformità dal permesso edilizio ottenuto, il termine per sanare è indicato con una ordinanza del dirigente dell’ufficio competente. Una volta presentata la richiesta di sanatoria, il dirigente dell’ufficio competente dovrà pronunciarsi entro 60 giorni. La richiesta si intende rifiutata, se – decorsi i 60 giorni – l’ufficio non risponde. Oltre ai termini per la presentazione, variano anche le sanzioni amministrative da corrispondere per sanare l’illecito a seconda della tipologia del medesimo. La sanzione è finalizzata all’ottenimento del provvedimento sanante:
  • nel caso di opere soggette a permesso di costruzione, si dovrà corrispondere un contributo pari al doppio di quanto normalmente il comune richiede;
  • per le opere soggette a permesso gratuito, ma difformi dalla disciplina, si dovrà corrispondere un contributo pari a quello previsto per i normali permessi di costruzione;
  • per le opere realizzate in parziale difformità, si dovrà corrispondere una somma da determinarsi in base all’abuso e relativamente alle sole parti difformi. La sanatoria non è prevista per le lottizzazioni abusive.

 

LEGGE REGIONALE 15 novembre 2007, n. 33
“Recupero dei sottotetti, dei porticati, di locali seminterrati e interventi esistenti e di aree pubbliche non autorizzate“.

IL CONSIGLIO REGIONALE HA APPROVATO, IL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE PROMULGA La seguente legge:

ART. 1 (FINALITÀ E OGGETTO) 1. La presente legge detta limiti e norme per il recupero dei sottotetti e per il riutilizzo di porticati e di locali seminterrati con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici. 2. Negli edifici destinati in tutto o in parte a residenza e/o ad attività commerciale e terziaria, per i quali negli strumenti urbanistici comunali vigenti non sia espressamente vietato l'intervento di ristrutturazione, è consentito, nei limiti di cui alla presente legge: a) il recupero delle volumetrie del piano sottotetto esistente ai fini connessi con l'uso residenziale; b) il recupero dei porticati a piano terra o piano rialzato, da destinare prioritariamente a uso terziario e/o commerciale, limitatamente agli edifici di edilizia residenziale pubblica; c) il recupero dei locali seminterrati da destinare a uso residenziale e dei locali seminterrati e interrati da destinare a uso terziario e/o commerciale. 3. Il recupero volumetrico può essere consentito purché gli edifici interessati: a) siano stati legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della presente legge; b)ricadano in zona territoriale omogenea dello strumento urbanistico generale e siano serviti dalle urbanizzazioni primarie. 4. Il recupero volumetrico può essere consentito nel rispetto della sicurezza statica degli immobili e delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità.

ART. 2 (DEFINIZIONI) 1. Ai fini della presente legge si definiscono: a) sottotetti: i locali sovrastanti l'ultimo piano degli edifici o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che non siano stati computati all'atto del rilascio del titolo abilitativo (concessione edilizia e/o permesso di costruire) come volume residenziale; b) porticati: le superfici aperte, a piano terra o piano rialzato, delimitate da colonne portanti, la cui estensione complessiva è non inferiore ai due terzi della superficie coperta; c) seminterrati: i piani la cui superficie laterale si presenta controterra per una percentuale inferiore ai due terzi della superficie laterale totale; d) interrati: i piani la cui superficie laterale si presenta controterra per una percentuale superiore ai due terzi della superficie laterale totale; e) volume: il volume totale fuori terra dell'edificio, calcolato in sede di rilascio del titolo abilitativo, depurato dai volumi interrati, non computabili in base ai vigenti regolamenti edilizi comunali; f) volume trasformabile: il prodotto di tutte le superfici passibili di recupero/riutilizzo ai fini della presente legge per le relative altezze.

ART. 3 (LIMITI DI APPLICAZIONI) 1. Il consiglio comunale, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, può disporre motivatamente l’esclusione di parti del territorio comunale dall’applicazione della presente legge in relazione a caratteristiche storico-culturali, morfologiche, paesaggistiche e alla funzionalità urbanistica. Il consiglio comunale può, altresì, disporre motivatamente l’esclusione di determinate tipologie di edifici o di interventi dall’applicazione della presente legge. 2. Nel caso del recupero dei locali seminterrati a uso residenziale, le disposizioni di cui al comma 1 sono obbligatorie. In quella sede il consiglio comunale definisce condizioni e modalità di recupero di detti locali.

ART. 4 (CONDIZIONI PER IL RECUPERO) 1. Il recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge è ammesso qualora sussistano contestualmente le seguenti condizioni: a) l'edificio in cui è situato il sottotetto deve essere destinato, o è da destinarsi, in tutto o in parte alla residenza; b) l'edificio in cui è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato legittimamente ovvero, ancorché realizzato abusivamente per usi diversi da quello residenziale, deve essere stato sanato preventivamente ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), della legge 23 dicembre 1994, n.724 (Misure di razionalizzazione della finanza pubblica) e della legge del 24 novembre 2003, n. 326 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici); c) l'altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere inferiore a metri 2,40. Negli edifici siti al di sopra dei 300 metri sul livello del mare è ammessa una riduzione dell'altezza media sino a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l'altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. Gli eventuali spazi di altezza inferiore al minimo, da non computarsi ai fini del calcolo dell'altezza media interna, devono essere chiusi mediante opere murarie e ne può essere consentito l'uso come spazio di servizio destinato a guardaroba e a ripostiglio. In corrispondenza delle fonti di luce diretta, la chiusura di tali spazi non è obbligatoria. Per i locali con soffitti a volta, l'altezza media è calcolata come media aritmetica tra l'altezza dell'imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento. 2. Ai fini del raggiungimento dell'altezza media di cui alla lettera c) del comma 1, è consentito l'abbassamento dell'ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d'imposta dello stesso a condizione che non si incida negativamente sulla statica e sul prospetto dell'edificio, nonché sui requisiti minimi di abitabilità dei locali sottostanti, di cui al decreto del Ministro della Sanità del 5 luglio 1975 (Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all’altezza minima e ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d’abitazione), pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975. 3. Gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti, se volti all’eventuale e successiva suddivisione in due o più unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura minima di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé e per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune. 4. Non sono assoggettati al versamento di cui al comma 3 gli interventi realizzati in immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi di comuni o di enti pubblici preposti alla realizzazione di tale tipologia di alloggi.

ART. 5 (MODALITÀ D'INTERVENTO) 1. Il recupero del sottotetto non deve comportare la modifica dell'altezza di colmo e di gronda né l'inclinazione delle falde. 2. Al fine di assicurare l'osservanza dei requisiti di fruibilità e aeroilluminazione naturale dei locali, il recupero abitativo dei sottotetti può avvenire anche mediante l'apertura di porte, finestre, lucernari e abbaini purchè siano rispettati i caratteri formali e strutturali dell'edificio. In particolare, per gli abbaini non può essere interrotta la linea di gronda ne può essere superata la linea di colmo. 3. Il progetto di recupero abitativo dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

ART. 6 (RISTRUTTURAZIONI E CONTRIBUTI) 1. Gli interventi diretti al recupero abitativo dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi della lettera d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - Testo A), come modificata dall’articolo 1 del decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301. 2. Gli interventi di cui al comma 1 sono soggetti a permesso di costruire e comportano la corresponsione del contributo per il rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’articolo 16 del d.p.r. 380/2001, come modificato dall’articolo 1 del d.lgs 301/2002 e dall’articolo 40 della legge 1° agosto 2002, n. 166.

ART. 7 (RECUPERO DI PORTICATI) 1. Il recupero dei porticati a uso residenziale o a uso terziario e/o commerciale di cui all'articolo 1, comma 2), lettera b), è consentito, previo rilascio del permesso di costruire, purché siano rispettate le normali condizioni di abitabilità o di agibilità previsti dai vigenti regolamenti di igiene. In deroga alle vigenti norme è consentita una altezza minima di piano diversa, comunque non inferiore a 2,70 metri. 2. Il rilascio del permesso di costruire per gli interventi di cui al presente articolo comporta la corresponsione degli stessi oneri di cui all’articolo 6, comma 2.

ART. 8 (UTILIZZO RESIDENZIALE DEI PIANI SEMINTERRATI E TERZIARIO E COMMERCIALE E DEI PIANI SEMINTERRATI E INTERRATI) 1. L'utilizzo di piani seminterrati a uso residenziale e di piani seminterrati e interrati a uso terziario e/o commerciale è consentito, previo rilascio del permesso di costruire, purchè siano rispettate le prescrizioni dei vigenti regolamenti edilizi e siano almeno assicurate le seguenti condizioni: a) altezza interna non inferiore a metri 2,70; b) aperture per la ventilazione naturale diretta non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento, ovvero realizzazione di un impianto di ventilazione meccanica per un ricambio d'aria almeno pari a quello richiesto per la ventilazione naturale; c) rispetto della normativa vigente in materia di consumi energetici, sicurezza del lavoro e di impiantistica antincendio; d) accessibilità totale garantita anche ai soggetti con ridotta capacità motoria; e) rispetto del rapporto tra volumi e superfici di parcheggio da realizzare all’interno del lotto interessato secondo quanto disposto dalla legge 24 marzo 1989, n. 122 (Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393). 2. Il rilascio del permesso di costruire per gli interventi di cui al presente articolo comporta la corresponsione degli stessi oneri di cui all’articolo 6, comma 2. La presente legge è dichiarata urgente e sarà pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione ai sensi e per gli effetti dell’art. 53, comma 1 della L.R. 12/05/2004, n° 7 “Statuto della Regione Puglia” ed entrerà in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione.

E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla osservare come legge della Regione Puglia.

Data a Bari, addì 15 novembre 2007 (© 2006 Regione Puglia)